Du har købt en ejendom. Du har fået tegningerne med. De ser fine ud – flugtvejene er indtegnet, dørene sidder, hvor de skal, og der er sat stempel på engang i sin tid. Men hvornår har nogen sidst holdt de tegninger op mod den bygning, du faktisk står i? En 3D-scanning af bygninger gør netop det, og i den sag, jeg fortæller om her, blev svaret konkret. Der manglede flugtvejsdøre, som ingen havde fortalt den nuværende ejer om.
Tegninger er et øjebliksbillede – bygninger er det ikke
En godkendt tegning viser bygningen, som den var tænkt på godkendelsestidspunktet. En lejer flytter ind og har brug for et større lokale, en dør bliver sat til, fordi den alligevel aldrig blev brugt, en væg flyttes i forbindelse med en istandsættelse. Hver enkelt ændring virker lille i situationen. Ingen af dem bliver nødvendigvis tegnet ind.
Efter et par ejerskifter og nogle årtier er der derfor to bygninger: den, der står på papiret, og den, der står på grunden. Problemet er, at det er papiret, myndigheden og forsikringen forholder sig til. Og det er virkeligheden, der skal virke, den dag der er brand.
Hvad en 3D-scanning af bygninger faktisk viser
Ved en bygningsscanning måles rummene op med laser, og der optages fotorealistiske billeder samtidig. Resultatet er en punktsky og en gennemgåelig 3D-model – en digital tvilling af bygningen, som den står i dag. Man kan gå rundt i den, måle i den, tage snit i den og bruge den som grundlag for nye plantegninger.
Pointen er ikke selve teknikken. Pointen er, at scanningen ikke har nogen holdning. Den registrerer, hvad der er – ikke hvad der burde være. Og når man lægger scanningen oven på den godkendte tegning, springer afvigelserne i øjnene med det samme. Det er samme princip, som ellers bruges i nybyggeri, hvor scanning anvendes til at kontrollere as-built mod det projekterede.
Sagen: flugtvejsdøre der aldrig burde være væk
Jeg scannede en ejendom for en kunde i forbindelse med et projekt, der egentlig handlede om noget helt andet. Da modellen lå færdig, og vi holdt den op mod det godkendte materiale, viste det sig, at flugtvejssystemet var ændret. Der var fjernet flugtvejsdøre siden godkendelsen.
Ejeren havde købt ejendommen fem år tidligere. Han vidste det ikke. Ingen havde fortalt ham det – hverken sælger, rådgiver eller lejere. Ændringerne var sket på et tidspunkt, som ingen kunne redegøre for, og de var ikke søgt godkendt.
Det er ikke en usædvanlig historie. Det er den samme mekanisme, vi beskriver i artiklen Må I flytte en branddør/flugtvejsdør?: en dør i et flugtvejssystem er ikke bare en dør. Den er en forudsætning i den brandtekniske løsning, bygningen er godkendt på. Fjerner man den, ændrer man forudsætningen – også selvom bygningen ser fuldstændig normal ud bagefter.
Hvorfor det er dit problem – også når du ikke har lavet ændringen
Her er det, mange bygningsejere bliver overraskede over. Ansvaret for at lovliggøre et ulovligt forhold følger ejendommen, ikke den, der lavede det. Københavns Kommune formulerer det direkte i deres vejledning om lovliggørelse: “Det er altid den nuværende ejer af ejendommen, der har ansvaret for at lovliggøre et ulovligt byggeri. Det gælder, uanset hvem der har udført byggeriet, også hvis det var en tidligere ejer.”
Med andre ord: at du ikke vidste det, og at det skete før din tid, ændrer ikke på, at det er dig, der skal rydde op. Derfor er det heller ikke en fordel at lade være med at kigge efter. Forholdet forsvinder ikke, fordi ingen har set det – det dukker bare op på et dårligere tidspunkt, typisk ved et brandsyn, en ombygning, et salg eller en skade.
Bygningsreglementets egen vejledning om lovliggørelse beskriver to veje ud. Enten en fysisk lovliggørelse, hvor forholdet føres tilbage, eller en retlig lovliggørelse, hvor man søger om og opnår tilladelse til det, der faktisk er udført. I begge tilfælde skal der indsendes oplysninger om bygningen efter de almindelige regler i BR18 §§ 10-11. Og det er præcis dér, en scanning holder op med at være et problem og bliver en løsning.
Fra fund til godkendelse: scanningen var både beviset og grundlaget
Da ændringerne var fundet, kunne de stadfæstes uden diskussion – modellen viste bygningen, som den stod. Men den største værdi lå i det, der kom bagefter. Scanningen var samtidig et stort skridt ind i at få bygningen tegnet op på ny og få søgt tilladelse til de ændrede forhold. Opmåling af bygninger er normalt en af de tunge poster i sådan en sag. Her var arbejdet reelt gjort på forhånd.
Materialet fra de indledende faser blev derfor en del af den samlede dokumentation for ejendommens faktiske stand i dag. Og kommunen kunne selv gå ind og se ejendommen gennem scanningen. Vi holdt møder online i 3D-modellen i stedet for at rykke folk fysisk ud. Sagen kom nemt i mål.
Det er en erfaring, vi har gjort os flere gange, og som vi tidligere har beskrevet i 3D-scanning af bygninger: Derfor bør den altid inddrages.
Den virtuelle tvilling fjerner behovet for gentagne besøg og møder, fordi alle parter kigger på det samme.
Nybyggeri bliver dokumenteret digitalt
I offentligt byggeri er digital dokumentation ikke til forhandling. IKT-bekendtgørelsen stiller krav om digitale, objektbaserede bygningsmodeller og om digital aflevering, når byggeriet afleveres, og Bygningsstyrelsen har en selvstændig vejledning om digital aflevering til drift.
Det er vores vurdering, at 3D-scanning af nybyggeri før ibrugtagning bliver mere og mere udbredt, netop fordi as-built-dokumentation efterspørges systematisk. Der findes os bekendt ingen dansk opgørelse, der kan sætte tal på udviklingen, så det skal læses som vores indtryk fra markedet – ikke som et dokumenteret faktum. Men konsekvensen er værd at bemærke. Nye bygninger får et digitalt grundlag fra dag ét, mens den eksisterende bygningsmasse – altså den, de fleste driftsansvarlige rent faktisk sidder med, har tegninger, der er drevet fra virkeligheden i 30 år.
Sådan finder du ud af, om jeres flugtveje stadig er de godkendte
- Find det godkendte materiale frem: Byggetilladelse, brandstrategi eller brandplaner. Har I dem ikke, kan kommunens byggesagsarkiv ofte hjælpe.
- Gå bygningen igennem med tegningen i hånden: Er alle indtegnede flugtvejsdøre der stadig? Fører de derhen, tegningen siger? Er der kommet vægge, som ikke står på papiret?
- Se særligt efter tilmurede eller aflåste døre: Nye lejemålsopdelinger og lokaler, hvis anvendelse har ændret sig.
- Er der uklarhed om, hvad der er godkendt? Så få bygningen scannet før I begynder at projektere noget som helst. Det er billigere at kende udgangspunktet end at opdage det midtvejs.
- Overvej om ændringerne kræver en ansøgning: Vi har samlet det i artiklen Hvornår skal du byggeansøge?
Kort sagt
En 3D-scanning af en bygning fjerner diskussionen om, hvordan bygningen ser ud. Den viser det. I den sag, jeg har beskrevet her, betød det, at en ejer fik afdækket et forhold, han hæftede for uden at vide det – og fik det bragt i orden med et dokumentationsgrundlag, som både han og kommunen kunne arbejde i.
Skal I have styr på, hvordan jeres bygning faktisk ser ud, kan I læse mere om, hvad vi leverer, på siden om 3D-scanning og bygningsscanning. Er I i tvivl om, hvorvidt netop jeres ejendom er et tilfælde som det ovenfor, er I altid velkomne til at ringe og vende det.